Fannie Mae vs Freddie Mac

Fannie Mae och Freddie Mac är statliga sponsrade företag (GSE) - det vill säga privata företag som sponsras av regeringen - i USA: s bostadsinstitut. Även om separata företag som konkurrerar med varandra har de samma affärsmodell, där de köper inteckningar på den sekundära bolånemarknaden, samlar dessa lån tillsammans och säljer dem sedan till investerare som värdepapper i värdepapper på den öppna marknaden. Huvudskillnaden mellan Fannie och Freddie kommer ner till vem de köper inteckningar från: Fannie Mae köper mestadels hypotekslån från kommersiella banker, medan Freddie Mac köper dem oftast från mindre banker som ofta kallas "sparsam" banker. De två företagen är en del av en komplex process som håller pengar att flytta genom USA: s bostadsekonomi, vilket gör det möjligt för fler människor att köpa bostäder än annars skulle kunna om Fannie och Freddie inte existerade. Sedan finanskrisen 2008, när den amerikanska regeringen bailed out Fannie och Freddie, har regeringen haft ett mer direkt uttalande i dessa två företag.

Jämförelsediagram

Fannie Mae jämfört med Freddie Mac jämförelsetabell

Fannie Mae	Freddie Mac

Handla om	Ett amerikanska statligt sponsrade företag som är i bostadsrörelsen. Köper inteckning - huvudsakligen från affärsbanker - och säljer dem som hypotekslån / byråobligationer.	Ett amerikanska statligt sponsrade företag som är i bostadsrörelsen. Köper inteckningar - främst från mindre "sparsamhets" banker - och säljer dem som hypotekslånsobligationer / byråobligationer.
namn	Kommer från FNMA-akronym, som står för Federal National Mortgage Association.	Kommer från FHLMC akronym, som står för Federal Home Loan Mortgage Corporation.
Grundad	1938	1970
Huvudkontor	Washington, DC	McLean, VA
Företagsstatus	Government-sponsrad enhet innehas inom en konservatorium av Federal Housing Finance Agency.	Government-sponsrad enhet innehas inom en konservatorium av Federal Housing Finance Agency.
Räddningsaktion / Stimulus	En sammanlagd 187,5 miljarder dollar spenderade ut Fannie Mae och Freddie Mac. Pengar sedan återbetalas i sin helhet, med ränte- och utdelningsutbetalningar. Fannie Mae är nu lönsam för skattebetalare och US Treasury.	En sammanlagd 187,5 miljarder dollar spenderade ut Fannie Mae och Freddie Mac. Pengar sedan återbetalas i sin helhet, med ränte- och utdelningsutbetalningar. Freddie Mac är nu lönsam för skattebetalare och amerikanska statskassan.
Inkomst	$ 22,9 miljarder (2012)	$ 80,64 miljarder (2012)
Nettoinkomst	17,2 miljarder dollar (2012)	$ 10,98 miljarder (2012)
Totala tillgångar	$ 3,2 biljoner (2012)	$ 1,98 biljoner (2012)
Totalt kapital	$ 7,2 miljarder (2012)	$ 8,83 miljarder (2012)

Innehåll: Fannie Mae vs Freddie Mac

1 Hur Fannie Mae och Freddie Mac arbetar
- 1.1 Överensstämmer med icke-överensstämmande lån
2 Fannie Mae och Freddie Mac vs Ginnie Mae och FHA-lån
3 Bailout Efter den stora lågkonjunkturen
4 Historisk Tidslinje
5 Namn
6 referenser

Hur Fannie Mae och Freddie Mac arbetar

"[Fannie Mae och Freddie Mac] är mer likartade än de är olika. Vi är båda på marknaden för att erbjuda överkomliga priser. Så vi gör bara överkomliga lån i USA Vi har ett charteruppdrag för att skapa stabilitet på hypoteksmarknaden och vi Fannie Mae och Freddie Mac konkurrerar med varandra på samma marknad. Vi är båda begränsade till att bara vara på den marknaden - amerikanska inteckningar - men vi tävlar med varandra." -Daniel Mudd, tidigare VD och VD för Fannie Mae, på Diane Rehm Show

Banker lånar ut pengar till personer som vill köpa ett hus. Dessa lån, som kallas inteckningar, kan vara betydande, så mycket som 300 000 dollar eller mer, och låntagare har vanligtvis 15 till 30 år för att betala tillbaka dem. Med så många människor som behöver lån, och med så långa perioder som passerar innan dessa stora skulder återbetalas kan bankerna gå tom för pengar för att låna.

Det är här Fannie Mae och Freddie Mac kommer in. Fannie och Freddie arbetar med långivare, inte låntagare. De köper inteckningar från banker, vilket gör att bankerna kan snabba vinster och ger dem den kapital som behövs för att låna igen. I allmänhet köper Fannie inteckningar från privata affärsbanker, som Chase och Bank of America, och Freddie köper inteckningar från mindre banker, bland annat thrifts.

Bolåneskulden som Fannie och Freddie köper säljs sedan till investerare som värdepapperslån (MBS), ofta i form av byråobligationer. (Eftersom de är knutna till hypoteksmarknaden fungerar byråobligationerna lite annorlunda än de vanligaste företags- och statsobligationerna och de kräver ofta en investering på minst 25 000 dollar. [1]) Fannie och Freddie garanterar lånen som ingår i värdepappersrelaterade värdepapper som de säljer till investerare. Med andra ord, om en låntagare standardiserar på hypotekslån, kommer Fannie eller Freddie att betala investeraren (den ultimata ägaren av hypotekslånet) i stället för låntagaren.

Eftersom Fannie Mae och Freddie Mac är statliga sponsrade myndigheter, är deras garanti implicit stödd av Förenta staternas fullständiga tro och förtroende. För att Fannie och Freddie ska kunna tillhandahålla en sådan garanti behöver de ursprungsbanker (de banker som ursprungligen lånade pengarna direkt till låntagaren) för att se till att de kontrollerar låntagarens kreditvärdighet. Ursprungande banker måste följa vissa regler och riktlinjer (till exempel minst 20% nedbetalning eller kravet på att betala försäkringspremier för hypotekslån). dokumenterat bevis på inkomst och förmåga att återbetala dokumenterad bedömning av hemmet av en professionell och neutral tredje part och så vidare. Dessa regler och riktlinjer är avsedda att minska sannolikheten för en skuldsättning.

När alla delar av det hela fungerar som de borde, har fler människor råd att köpa ett hem, skulden återbetalas och investerare tjänar pengar.

Överensstämmer med icke-överensstämmande lån

Fannie Mae och Freddie Mac påverkar direkt konventionell utlåning för hemköp. Vid hantering av konventionella lån finns det två huvudtyper: överensstämmer och överensstämmer. Överensstämmande lån kallas också ibland "kvalificerade inteckningar" eller QM.

Överensstämmande lån är de som följer Fannie och Freddies riktlinjer. Det vill säga att överensstämma med konventionella lån går bara till de låntagare som är mest benägna att betala tillbaka sina lån, det vill säga de som gör 20% nackdelar, har en bra kreditpoäng, en tillförlitlig inkomst etc. De överstiger inte en viss belopp: $ 417,000, i de flesta fall. Ett lån som inte överensstämmer är ett lån som en bank gör som gör det inte följa Fannie och Freddies riktlinjer. Lånet görs antingen till mindre kreditvärdiga låntagare eller för en större summa än Fannie och Freddie rekommenderar (se jumbo-hypotekslån). Icke-överensstämmande lån är oftast högre räntelån för att kompensera för den risk som i sig är inblandad i investeringen av dem. Bristande lån är vanliga när det gäller att köpa en lägenhet.

Så sent som i december 2013 utfärdar ett antal stora amerikanska banker, inklusive Bank of America, Chase, Citigroup och Wells Fargo, otillbörliga lån till en liten andel kunder.^[2] Det här är en riskabel investering för bankerna och de investerare som köper hypotekslånet, eftersom icke-överensstämmande lån inte stöds av Fannie och Freddie, vilket gör några låneinställningar kostsamma för investerare och potentiellt för ekonomin i stort.

Fannie Mae och Freddie Mac vs Ginnie Mae och FHA-lån

Förutom Fannie Mae och Freddie Mac finns det Ginnie Mae. Till skillnad från Fannie och Freddie ägs Ginnie helt av den amerikanska regeringen som en offentlig enhet, och alla realkreditobligationer som den säljer till investerare uttryckligen stöds av den amerikanska regeringen. Däremot är de värdepapper som köpts från Fannie och Freddie implicit - dvs., underförstådd att stödjas. Historiskt sett är investeringar i Ginnie Maes obligationer säkrare än att investera i de som köps från Fannie Mae och Freddie Mac. [3]

Ginnie Mae är en del av Institutionen för bostäder och stadsutveckling (HUD) och garanterar främst Veterans Affairs / VA-lån och Federal Housing Administration / FHA-lån.

Bailout Efter den stora lågkonjunkturen

2009 stimulansräkningen "bailed out" Fannie och Freddie. Mellan de två företagen användes 187,5 miljarder dollar för att hålla dem flytande. De har sedan returnerat detta belopp och sedan några - 218,7 miljarder dollar. [4] Det betyder att utmana Fannie och Freddie i slutändan blir lönsamma för skattebetalarna och amerikanska statskassan.

Historisk Tidslinje

1934: Reagerar mot den stora depressionen, passerar 73: e amerikanska kongressen den nationella bostadslagen från 1934, som skapar federala bostadsförvaltningen. FHA har till uppgift att hålla bostadsmarknadsflödet flytande så att utlåning och lån är mer förutsägbar och prisvärd.

1938: Hushållslagen ändras, och Fannie Mae är skapad som en offentlig enhet för att ytterligare underlätta kapitalflödet på bostadsmarknaden. Det är endast tillåtet att köpa statsförsäkrade inteckningar - FHA-lån.

1954: Den federala National Mortgage Association Charter Act gör Fannie Mae till ett "mixed-ownership corporation." Den federala regeringen har Fannie Maes föredragna lager; investerare håller bolagets gemensamma lager.

1968: Fannie Mae omvandlas till ett privat bolag. Det delas upp delat i processen för att skapa Ginnie Mae, som fortfarande är en offentlig operation.

1970: Regeringen tillåter Fannie Mae att börja köpa privata inteckningar som inte är försäkrade av regeringen. Freddie Mac är skapad att ge ytterligare konkurrens på den sekundära bolånemarknaden.

1992: Bolags- och gemenskapsutvecklingslagen från 1992 kräver att Fannie Mae och Freddie Mac, som GSE, försöker göra bostäder billigare. Prisvärda bostadsmål fastställs, med båda GSE-erna som krävs för att ha minst 30% av sina hypoteksköp kommer från hypotekslån som tas ut av familjer och individer med låg inkomst till måttlig inkomst.

1999: The New York Times noterar att Fannie Mae tar mycket större risker vid köp av suprime-hypotekslån.

2000: Fannie Mae är begränsad från att köpa riskfyllda bolån.

2004: Fannie Mae får åter köpa högrisklån.

2007: Minst 50% av GSEs hypoteksköp måste nu komma från inteckningar som tas ut av låg- till medelinkomstfamiljer och individer.

2008: På grund av händelser i samband med subprime-hypokrisen placeras Fannie Mae och Freddie Mac i ett konservatorium av Federal Housing Finance Agency (FHFA).^[5] Fannie och Freddie svarar inte längre på aktieägarna, men till regeringen.

2010: Fannie Mae och Freddie Mac avnoteras från NYSE.^[6]

Namngivning

Fannie Mae får sitt namn från en akronym, FNMA, som står för Federal National Mortgage Association. Freddie Mac får sitt namn på samma sätt, men lite mindre uppenbart. Det kommer från akronyn FHLMC, som står för Federal Home Loan Mortgage Corporation. Ginnie Maes namn kommer från GNMA, eller Government National Mortgage Association.

referenser

Amerikanska skattebetalare får ytterligare en stor kontroll från Fannie Mae, Freddie Mac - Chicago Tribune
Wikipedia: Federal övertagande av Fannie Mae och Freddie Mac
Wikipedia: Fannie Mae
Wikipedia: Freddie Mac

Finansiera