Avskärmning kontra Kort försäljning

När en låntagare konsekvent misslyckas med att göra hypotekslån, är fastigheten utesluten. I en avskärmning, långivaren förutsätter äganderätten till fastigheten och förklarar låntagaren. Uteslutna fastigheter kan säljas på auktion eller via traditionella fastighetsmäklare. För låntagare skadar en avskärmning sina kreditpoäng.

en kort försäljning används ofta som ett alternativ till avskärmning eftersom det mildrar extra avgifter och kostnader för både borgenären och låntagaren. Den negativa inverkan på låntagarens kreditpoäng är vanligtvis mindre i en kort försäljning än i en avskärmning, men en kort försäljning innebär vanligtvis mycket mer pappersarbete för alla parter.

Jämförelsediagram

Avskärmning kontra Kort Försäljnings jämförelse diagram

avskärmning	Kort försäljning
Eventuellt få betalt en $ 3 000 eller mer omlokalisering incitament	Nej	Ja
Används när	Låntagarens standard på betalningar	Låntagare oförmögen att göra hypotekslån betalas, är skyldig mer än hemets nuvarande värde och långivaren instämmer.
Såld av	Långivare	Husägare
Metod för försäljning	Auktionerad till Trustee Sale	Fastighetsmäklare
Påverkan på kreditpoäng och kredithistorik	Droppar 200 - 400 poäng. Återstår på rapport i 7 år.	Släpp 50 - 150 poäng. Noterat på kreditrapport om kreditgivaren rapporterar skuldreduktionen till kreditrapporteringsbyråer.
Initierad av	Långivaren	Husägaren
Framtida lån	Måste rapportera om framtida lånansökningar	Kan eller inte rapporteras om framtida låneansökningar
Vem har kontroll över fastigheter	Långivaren	Husägaren
Begränsningar av framtida hemköp	Stödberättigande att köpa i 5 år med restriktioner, eller 7 år utan restriktioner	Kan köpa omedelbart under vissa omständigheter

Innehåll: Avskärmning vs Kort försäljning

• 1 Behörighet och användning
• 2 Hur gör avskärmning och kort försäljning?
  • 2.1 Avskärmningsprocess
  • 2.2 Kort försäljningsprocess
• 3 Komplikationer för köpare i förskärmning jämfört med kort försäljning
• 4 kreditbetyg
• 5 Framtida husägare
• 6 Senaste Avskärmning Nyheter
• 7 referenser

Behörighet och användning

Utestängningar används när en husägare har misstänkt sina hemlönebetalningar. Långivaren tar innehav av fastigheten, som ställdes som säkerhet för lånet. När en fastighet är avskärmad lägger långivaren den till försäljning och använder intäkterna för att återhämta hypotekslånet.

Kort försäljning är tillgänglig för låntagare när de är skyldiga mer än deras hem nuvarande värde på marknaden. Kort försäljning kan användas både i situationer där husägaren är aktuell på sina hypotekslån och när de har fallit bakom Men långivare godkännande krävs innan en kort försäljning kan slutföras. långivare är inte skyldiga att acceptera en kort försäljning.

Hur gör avskärmning och kort försäljning?

Utestängningsprocess

Beroende på staten bor en låntagare i, kan avskärmning eller inte involvera domstolssystemet. Se rättslig avskärmning vs icke-rättslig avskärmning för mer information.

Efter tre till sex månaders misslyckade betalningar registrerar en långivare ett meddelande om mislighållande, vilket meddelar en låntagare att han står inför avskärmning och ger honom en återställningsperiod för att göra saker direkt genom att betala av skulder eller avgöra eventuella andra tvister. Längden på återställningsperioden varierar med stat, med vissa stater som ger låntagare bara fem dagar för att lösa tvister och skulder och andra ger låntagare upp till 90 dagar.

Om hypotekslånets obetalda saldo inte betalas ut inom tre månader, får husägaren ett försäljningsmeddelande. Fastigheten auktioneras därefter till en högsta budgivare, som måste betala kontant inom 24 timmar. Öppningsbudet är vanligen lika med det utestående lånebeloppet och eventuella ytterligare advokatavgifter som banken kan ha ådragit sig.

Här är en video som jämför process och effekter av utestängningar till kort försäljning baserat på fem viktiga kriterier:

Kort försäljningsprocess

När marknadens marknadsvärde är mindre än den utestående hypotekslånsförvaltaren och låntagaren inte har råd att betala hypotekslån, kan långivaren (en eller flera banker) välja att acceptera en kort försäljning. I en kort försäljning är intäkterna från att sälja fastigheten brist på hypotekslånet, vilket är en anledning till att långivare kan vara tveksamma för att acceptera låntagarens erbjudande för en kort försäljning. Eventuella obetalda saldon som betalas till långivarna efter att en kort försäljning har skett är känd som en brist. Korta försäljningsavtal frigör inte nödvändigtvis låntagare från sina skyldigheter att återbetala eventuella brister i lånen, såvida inte parterna särskilt överenskommit.

I en kort försäljning sätter husägaren huset på marknaden med en fastighetsmäklare. Den hanteras som någon annan hemförsäljning. När husägaren har accepterat ett erbjudande måste det också godtas av banken. Det kan ta var som helst från 3 till 6 månader för en kort försäljning att stänga, och dess framgång är inte garanterad. Federal Housing Finance Agency (FHFA) skapade emellertid nya regler under 2012 som gör denna process enklare och snabbare. Till exempel måste hypotekslånsgivare nu svara på ett kort försäljningstilbud inom 30 dagar från mottagandet av det.

I augusti 2012 tillkännagav FHFA åtgärder för att göra en kort försäljning av undervattenshem - bostäder där det utestående hypotekslånet är större än det nuvarande marknadsvärdet för hemmet - lättare för husägare, bland annat utöka hjälp till personer som har ekonomiska svårigheter men inte missat hypotekslån. Enligt planen, som trädde i kraft i november 2012, är det endast lån som garanteras av Fannie Mae och Freddie Mac som är berättigade till denna hjälp och det finns ett värde på 6 000 dollar på det belopp som innehavare av andra inteckningar kan få när en kort försäljning är avslutad. Denna åtgärd är avsedd att minska incitamentet innehavare av andra hypotekslån måste pruta över deras skiva av hemmamarknadsintäkterna, vilket undviker förseningar och gör det lättare att slutföra försäljningen. De nya reglerna tillåter också husägare med missade hypotekslån och allvarliga ekonomiska problem att lämna färre dokument som ska godkännas för en kort försäljning. Husägare får snabbare godkännande om de upplever ekonomiska svårigheter som ett förlorat jobb, skilsmässa, familjedöd eller arbetsflyttning.^[1]

Komplikationer för köpare i förskärmning jämfört med kort försäljning

Förskärmning och kort försäljning erbjuder djupa rabatter för köpare. Någon som köper ett hus i en kort försäljning kan förvänta sig att hemmet kostar 10% mindre än ett vanligt hem på marknaden, medan avskärmning är ännu billigare, ofta med cirka 30%.^[2] Dessa inköp är emellertid inte komplicerade.

Det vanligaste problemet med utestängda egenskaper är att de ofta säljs "as-is", så huset kan behöva reparationer, som ibland är mycket dyra. När en avskärmad fastighet köps i en auktion måste köparen betala kontant samma dag, vilket innebär att de inte kan få fastigheten inspekterad och därför inte har någon aning om omfattningen av reparationer som behövs. Ibland kan köparen av en avskild egendom vara skyldig att betala obetalda fastighetsskatter från tidigare ägare. Slutligen tillåter inlösenlagar låntagare att återkräva sina avskilda bostäder, även om hemmet såldes till en ny köpare efter avskärmning. Detta kan orsaka många komplikationer för köpare av avskärmade egenskaper.

Korta fastighetsfastigheter köps ofta också till mindre än värderingspris. Processen kan dock vara mycket tidskrävande. Att köpa en fastighet i en kort försäljning tar vanligtvis mycket längre eftersom det inte bara är köparen och säljaren som måste komma överens om försäljningen. Alla långivare som håller en lien på fastigheten måste också gå med på försäljningen. Om den första hypotekslån har återförsäljits av den ursprungliga långivaren kan den nu ägas av flera banker. Om det finns en andra hypotekslån på huset, kan långivaren / låntagarna i den andra hypotekslån också vara låntagare. Att få alla långivare att godkänna en kort försäljning tar tid och kan till och med förhindra att avtalet stängs om en långivare inte håller med eller om säljaren inte längre kan göra hypotekslån under den långa väntetiden (och kan därför bli avskärmad). Det tar 3 till 12 månader att slutföra den största försäljningen. Dessutom är kortförsäljning riskabelt för köpare och säljare, eftersom banken kan dra huset ur marknaden någon gång utan några konsekvenser.

Kreditvärdighet

En avskärmning kan leda till att låntagarens kreditbetyg faller med 200 till 400 poäng. Den återstår på en kreditrapport i 7 år. Detta kan få en väldigt negativ inverkan på framtida upplåning och till och med arbetstillfällen, i de fall där en potentiell arbetsgivare kräver en säkerhetskontroll på alla anställda. Utestängningar är en del av sin offentliga rekord.

En kort försäljning kan orsaka en nedgång på 50 till 130 poäng i en kreditpoäng, även om stora minskningar oftast beror på att låntagaren har försummat lånet. Kreditrapporter kommer att ange att ett lån i en kort försäljning var "avvecklad", "betalad enligt överenskommelse" eller "betald i mindre än full".

Framtida Homeownership

Efter avskärmning på ett hus är en individ berättigad att köpa ett annat hem om 5 år, med vissa begränsningar, eller om 7 år utan några restriktioner. Individer måste rapportera avskärmning på alla framtida låneansökningar.

Efter en kort försäljning kan individen omedelbart köpa ett nytt hem om deras betalningar aldrig var mer än 30 dagar sena och långivaren kräver inte att de betalar tillbaka lånet. Men att hitta en ny långivare kan vara svårt.

Senaste Avskärmning Nyheter

referenser

• Wikipedia: Kort försäljning (fastigheter)
• "Kort försäljning" för att få en ökning - Wall Street Journal
• Hur kan jag få pengar för att göra en kort försäljning? - About.com
• Fördelar och nackdelar med att köpa en avskärmning - FrontDoor.com