Konventionell Lån kontra FHA Lån

Homebuyers som avser att göra en betalning på mindre än 10% av bostadspriset bör utvärdera båda FHA lån och konventionella lån. Ett FHA-lån är lättare att förvärva för dem med låga kreditpoäng och kräver så lite som 3,5% för utbetalning. Nackdelen med ett FHA-lån är dyra hypotekslånsförsäkring, som betalas både förskott och månadsavdrag. Konventionella lån är billigare totalt men kräver bra kredit. Hypotekförsäkring kan också krävas med konventionella lån om en betalning är under 20%, men prissättningen för detta är oftast bättre än för FHA-lån.

När du jämför siffror för båda alternativen, inkludera de försäkringspremier som krävs för varje scenario.

Jämförelsediagram

Konventionell Lån kontra FHA Lån jämförelse diagram

Konventionellt lån	FHA lån
gränser	$ 417,000 för angränsande stater, D.C. och Puerto Rico; $ 625 500 i Alaska, Guam, Hawaii och Amerikanska Jungfruöarna. Högkostnadslån kan gå upp till $ 625 500 för att börja och upp till $ 938 250.	$ 271.050 för områden med låga bostadsutgifter. Lån för högkostade områden kan vara så mycket som $ 625 500.
Obligatorisk kredit värdering	620 eller högre, men kraven varierar något av långivaren.	Minsta poäng på 580 för att kvalificera sig för 3,5% nedbetalning. De med poäng under 580 måste göra en 10% nedbetalning.
Handpenning	20% uppmuntras. Condos kräver ofta 25%. Något under 20% kräver privatförsäkring.	3,5% för dem som kvalificerar sig. 10% för högrisk låntagare.
Kosta	Ursprungsavgifter, nedbetalningar, hypotekslån, poäng och bedömningsavgifter.	Förskottspremieförsäkringspremie (1,75%), löpande årliga premier (1,35% med minsta betalning).
Hypotekförsäkring	Endast krävs för privatpersoner som gör en utbetalning som är mindre än 20% av bostadspriset.	Krävs för alla FHA-lån.

Innehåll: Konventionellt lån mot FHA-lån

• 1 Vad är ett konventionellt lån?
• 2 Vad är ett FHA-lån?
• 3 Stödberättigande
  • 3.1 Stödberättigande lån
  • 3.2 Stödberättigande för FHA-lån
• 4 Hypotekförsäkring
  • 4.1 Hypoteksförsäkringsprissättning
• 5 Slutkostnader
• 6 Antagna lån
• 7 Förskottsbestämmelser
• 8 Acceptans
• 9 För och nackdelar
• 10 Popularitet
• 11 referenser

Vad är ett konventionellt lån?

Konventionella lån garanteras inte av någon statlig myndighet utan följer i allmänhet de riktlinjer som fastställts av Fannie Mae och Freddie Mac. Efter att en långivare lånar pengar till en låntagare som vill köpa ett hem säljer långivaren vanligen lånet till antingen Fannie Mae eller Freddie Mac. På grund av detta måste långivare se till att låntagarna möter Fannie och Freddies riktlinjer för lån.

Konventionella lån är av två slag: överensstämmer och överensstämmer. Överensstämmande lån följer Fannie och Freddies riktlinjer och är för belopp mindre än 417 000 dollar (eller högre i vissa områden som har höga levnadskostnader). Icke-överensstämmande lån ligger antingen över låne tröskeln Fannie och Freddie set (se jumbo-hypotekslån) eller görs till låntagare som inte annars kvalificerar sig för ett överensstämmande lån (till exempel någon med mycket skuld). Icke-överensstämmande lån har vanligtvis en mycket högre ränta än överensstämmande lån.

Vad är ett FHA-lån?

FHA-lån garanteras av U.S. Federal Housing Administration (dvs. FHA). Denna garanti minskar risken för långivare när de utfärdar lån, vilket gör det möjligt för långivare att sänka deras kvalifikationskriterier. Detta gör ibland FHA-lån det enda sättet att låntagare med dålig kreditpoäng (<600) or low down payment (as little as 3.5%) can buy a home.

I utbyte mot denna garanti från FHA (vilket är praktiskt taget en garanti från den amerikanska regeringen), måste låntagaren köpa hypotekslånsförsäkring via FHA. Detta ökar lånets långsiktiga kostnad för låntagaren men möjliggör inköp av ett hem som annars annars varit omöjligt utan mer hjälp i förskott.

Ansökningsförfarandet är lika för både FHA-försäkrade och konventionella inteckningar. Ett förhandsgodkännande från en långivare är vanligtvis det första steget i låneansökan.

behörighet

Behörighet för konventionella lån

De flesta konventionella lån kräver att låntagare har en kreditpoäng på minst 620, och poäng under 700 kan leda till antingen extra avgifter eller en högre ränta. Konventionella långivare, som banker eller kreditföreningar, kräver vanligtvis en betalning på 20 procent (eller mindre, med köp av privatpantförsäkring) och har normalt ett tak på 45 procent för skuldsättningsgraden. Andra kriterier för konventionella inteckningar kan innefatta ett stabilt jobbhistoria, full dokumentation av intäkter och tillgångar och prisstabilitet i grannskapet där hemmet ligger.

Stödberättigande för FHA-lån

FHA-lån kräver en minsta betalning på 3,5% och kräver generellt låntagare för FHA-hypotekslånsförsäkring. Den minsta kreditpoäng som krävs är 500; dock bara låntagare med en kreditpoäng på 580 eller högre kvalificerar sig för det lägsta (3,5%) betalningsalternativet. Andra är skyldiga att sätta 10% ner.

Hypotekförsäkring

FHA lån kräver hypotekslån, som måste betalas både före och månad. De flesta 15- eller 30-åriga FHA-lånen kräver att låntagaren betalar 1,75% av lånebeloppet vid stängning, tillsammans med ett årligt förnyelsepremium på 0,5% för lånets längd. Hälften av det förskottsbetalade försäkringspremieet återbetalas när hemmet säljs. Månadspremier krävs inte om nedbetalningen är mer än 22% av bostadsvärdet. För de flesta FHA-låntagare är dock en hög betalning inte genomförbar.

Konventionella lån kräver inte någon förskottsbetalning på försäkring. Dock krävs löpande hypotekslån för konventionella lån där låntagaren har gjort en utbetalning på mindre än 20%.

Mortgage Insurance Pricing

För låntagare som försöker välja mellan ett konventionellt lån och FHA-lån är hypoteksförsäkringspremier en betydande faktor. Prissättning för privat hypotekslån genom en privat institution är riskbaserad för konventionella lån. Det innebär att premien är lägre för dem som gör en högre betalning och de med högre kreditpoäng. Detta är inte fallet med FHA-lån. alla låntagare är skyldiga att betala 1,75% av lånebeloppet i förskott. Denna kostnad ingår normalt i lånet.

Slutkostnader

FHA lån tillåter låntagare att använda pengar som är en gåva från en släkting, ideell organisation eller statlig myndighet att betala 100% av förskottsbetalningen vid stängning. Konventionella lån, å andra sidan, lägger vissa gränser för detta. Till exempel kan vissa konventionella långivare undvika en låntagare vars utbetalning huvudsakligen består av en gåva från en släkting; Vanliga långivare vill vanligtvis se att majoriteten av betalningen består av medel som låntagaren tjänat och sparat.

Förfallna lån

FHA-lån är i allmänhet förutsägbara, det vill säga lånet kan överföras till en ny ägare när ett hus säljs. Den nya ägaren kan ta över FHA-lånet utan extra kostnad för att få ett nytt lån. Det här är en stor fördel för både säljare och köpare och kan göra det enklare att sälja ett hem. Naturligtvis måste den nya ägaren uppfylla behörighetskriterierna för ett FHA-lån för att det ska överföras.

Tekniskt sett kan alla hypotekslån antas, men sådan överföring av konventionella lån är nästan oerhört. FHA och VA lån är typiskt de enda lån som är antagna. Men även FHA-lån är mindre benägna att antas de senaste åren.^[1]

Förskottsbestämmelser

En förskottsavgift är en straffavgift som åläggs låntagare som helt eller delvis återbetaler ett lån, vilket därigenom minskar en långivares avkastning för de första lånen av pengarna. Förutbetalningsstraff är inte tillåtna i FHA-lån, medan det kan finnas avgifter för att betala pengarna tillbaka tidigt med ett konventionellt lån. Vissa stater avbryter förskottsbestämmelser och lånevillkor varierar med långivare, så det är en bra idé att kontrollera kontraktsavtal innan de fattar ett beslut. Försök att undvika lån som har ett förskottsbelopp. Subprime-hypotekslån kommer sannolikt att ha förskottsbelopp.

Godkännande

Vissa bostadskomplex och ejägda investeringsfastigheter tillåter inte FHA-finansiering, så en vanlig hypotekslån kan vara det enda alternativet när man köper sådan fastighet. Det finns inga sådana restriktioner med konventionella inteckningar.

För-och nackdelar

Konventionella inteckningar är lättare att bearbeta och tillåter att bolagets eget kapital byggs snabbare, eftersom de kräver högre betalningar. Låntagarna behöver dock en bra kreditpoäng för att kvalificera sig för en lägre ränta, och vissa långivare kräver upp till 20% som en betalning.

Långivare för FHA lån är mer villiga att titta på den övergripande kreditbilden, snarare än bara kredit värderingen ensam. De kräver en mycket lägre utbetalning, och har inget minimikrav på kredit värdering. De är ett bra val för dem med mindre än perfekt kreditpoäng, låntagare med måttlig skuldsättningsgrad och de som inte har mycket pengar för nedbetalningar.

Popularitet

Efter finansiella kriser 2008 har FHA-lånen ökat till en större andel av den totala hypotekslånet.

Brutto hypotekslån (inklusive refinansiering) i Amerika, per typ. Källa: Bloomberg

referenser

• Wikipedia: Hypotekslån
• Wikipedia: FHA försäkrat lån