Köper vs Hyr ett hem

Om du aldrig har ägt ett hem, "Hyr vs Köp"är ett av de viktigaste besluten du någonsin kommer att göra. Det finns flera faktorer att tänka på innan du tar studien.

Jämförelsediagram

Köpa ett hem jämfört med att hyra ett hem jämförelse diagram

Köpa ett hem	Hyr ett hem
Uppåtgående kostnad	Högavbetalning, hypotekslån	Låg - första och sista månadens hyran och en deposition
underhåll	Köparen måste behålla	Hyresvärden måste behålla
Ändringar av egendom	Köparen kan göra ändringar, ombyggnad, tillägg till egendom	Hyresgäster är vanligtvis inte tillåtna att göra några ändringar av egendom

Innehåll: Köp vs Hyr ett hem

• 1 Ger det ekonomiskt förnuft?
• 2 Hypotekränta
• 3 Möjlighetskostnad för nedbetalning
• 4 Skatter
• 5 Hyran ökar med inflationen
• 6 Värdering i värdet av huset
• 7 Transaktionskostnader vid köp
• 8 Mäklare provisioner när de säljer
• 9 Tid och ansträngning
• 10 hyresförhållanden
• 11 referenser

Ger det ekonomiskt sinne?

För de flesta köper ett hem delvis ett investeringsbeslut. Pengar som spenderas på hyra betraktas ofta som pengar i avloppet - aldrig ses igen. Men det här är inte den fullständiga bilden. Hyres- och köpbeslutet måste redovisa flera variabler:

1. Hypotekränta
2. Möjlighetskostnad för nedbetalning
3. Skatter
4. Hyran ökar med inflationen
5. Värdering i värdet av huset
6. Transaktionskostnader vid köp
7. Mäklare provisioner när de säljer
8. Tid och ansträngning vid köp, försäljning och underhåll av ett hem (subjektivt - svårt att kvantifiera)

Medan alla dessa faktorer kan vara en komplicerad parameter i sig kan du göra några realistiska antaganden för att starta din analys. När du blir bekväm med beslutsmodellen kan du finjustera den för att lägga till fler parametrar eller hantera mer komplexitet.

Hypotekränta

Beroende på din kredit historia och sysselsättning / inkomst situation, räntan du får kommer att vara försiktig. Du kan också bestämma om du vill ta en fast ränta eller ett lån med rörlig ränta. För hyran vs köpanalysen antar du en fast ränta. Låt oss säga att ditt lånebelopp är $ 200.000 och räntesatsen är 6,5% (fast) över 20 år. Detta motsvarar en månadsränta på cirka 0,54% och $ 1,491 i månadsbetalningar. Under 20 år betalar du $ 357.875 till din långivare - 200.000 dollar av det kommer att gå mot ditt huvudsakliga lånebelopp och 157,875 dollar kommer att betalas som ränta.

Det intressanta med hypotekslån är att även om de månatliga betalningarna inte ändras över 20 år varierar beloppet av den fasta månatliga betalningen som går mot räntan mot det belopp som minskar utestående räntebärare varje månad. Enkelt uttryckt, under de första åren av ditt hypotekslån kommer en majoritet av dina betalningar att gå mot intresse och du kommer knappt att hugga bort hos rektorn. Under de senaste åren kommer de flesta av dina betalningar att vara mot huvudmannen.

I vårt exempel på $ 1 491 i månadsbetalningar över 20 år är den genomsnittliga räntebetalningen $ 1 071 per månad under det första året och endast $ 51 under det sista året av ditt lån.

Varför är detta viktigt?

Under de första åren av ditt hypotekslån går din utestående lånebelopp knappt ner. Så om du planerar att bo i huset för bara ett par år, är ditt eget kapital (värdet på huset - utestående lånemängd) inte så högt.

Möjlighetskostnad för nedbetalning

En anständig nedbetalning (15% av hemvärdet) sänker vanligtvis den ränta som du måste betala. Låt oss säga att du ska betala ut 40 000 dollar som nedbetalning när du köper ditt hem. Denna $ 40.000 är som en investering som du gör i en tillgång (ditt hus), hoppas att tillgången kommer att uppskatta. Om du skulle investera $ 40,000 i ett online sparkonto kunde du tjäna 5% intresse (riskfritt) varje år. Om du investerar i eget kapital och har tur kan avkastningen vara ännu högre.

Kort sagt, du förlorar möjligheten att investera detta belopp i andra tillgångar som kan ge avkastning. Antag att du har andra investeringsmöjligheter som du vet ger dig en viss (X) avkastning på investeringen. Denna "X" spelar en viktig roll i hyran vs köp ekonomisk modell.

Skatter

Vad du betalar

När du köper ett hem betalar du fastighetsskatt. Beroende på var du bor kan fastighetsskatten ligga på 0,5-1% av värdet på ditt hem.

Vad du sparar

De fastighetsskatter som du betalar, liksom de räntebetalningar du gör under året, är båda avdragsgilla. Fångsten här är att du endast kan göra anspråk på dessa skatteavdrag om du specificerar dina avdrag och inte tar standardavdrag.

Hur mycket du sparar

I en mycket grundläggande simulering av matematiken, låt oss anta att:

• Årlig fastighetsskatt = $ 2000 (A)
• Räntebetalningar gjorda under året = $ 12 000 (B)
• Standardavdrag tillgängligt = $ 8 000 (C)
• Din skattesats - 28%
• Din inkomst - $ 85.000

Om du köper ett hem och specificerar ditt avdrag kommer din skattepliktiga inkomst att minska med 14 000 dollar (A + B). Om du hyr, kommer din skattepliktiga inkomst att minska med $ 8000 (C). Så "nettoeffekten" för att köpa ett hem på beskattningsbar inkomst är 6 000 dollar (A + B-C). Och nettoskattebesparingen per år är 28% av $ 6 000 i.e. $ 1680.

För en fast ränta är de räntebetalningar du gör den högsta under det första året och kommer att minska i efterföljande år då din utestående revisor gradvis minskar.

Hyran ökar med inflationen

När vi bygger en finansiell modell för att jämföra hyra och köpa ett hem, kan vi anta fasta månatliga betalningar med fast ränta. Men i hyresscenariot förväntas hyran stiga under de närmaste 20-30 åren. Den årliga höjningen av hyran kan antas vara 2-3% - i takt med inflationen.

Du borde jämföra kassaflödet för köp (månadsavgift, hemägarens avgifter, försäkring etc.) mot hyra. Också vara säker på att notera möjligheten kostnaden för att investera skillnaden (Hyran - Månadsavbetalning eller vice versa, beroende på vilket som är större).

Värdering i värdet av huset

På lång sikt (20-30 år) kan husvärden antas uppskatta med ungefär 5% varje år. Beroende på var du bor, och om du arbetar med en enda familjebostad, radhus eller lägenhet, kan andelen variera. Detta nummer har en väsentlig inverkan på resultatet av hyran mot köp-ekonomimodellen.

Transaktionskostnader vid köp

Det finns olika transaktionskostnader som du kommer att uppnå när du köper ett hem. Heminspektionen, advokatavgifter, hypotekslån, agentavgift, skatter, arkiveringsavgifter etc. Behandla det här beloppet som du skulle betala förskottsbetalningen (vad gäller kostnaden för att missa möjligheten att investera dessa pengar på annat håll).

Mäklare provisioner när de säljer

Vanligtvis betalar säljaren provision till både köparens och säljarens agenter. Med 3% vardera uppgår denna uppgift till 6% av värdet av huset. Som du kan gissa har detta en betydande inverkan på den finansiella modellen. Du kan välja att arbeta utan agenter och ta ut 3% eller mindre provisionskostnader i din modell.

Tid och ansträngning

Letar du efter ditt drömhus kan beskatta och kan ta mycket tid och ansträngning.

När du hyr ut är hyresvärden ansvarig för att fixa de flesta saker som vanligtvis går fel i huset (VVS mm). Men när du köper ett hem är du ansvarig för allt underhåll.

Människor kan också behöva göra flera touch-ups och spendera tid och ansträngning när de försöker sälja sitt hus.

Hyresförhållanden

Ett sätt att ta reda på om du vill köpa eller hyra är att titta på hyresförhållandet: köpeskillingen för ett typiskt hus dividerat med den årliga hyran av ett liknande hus. När hyreskvoten är över 20 betyder det att du borde överväga att hyra. Mellan 15 och 20 luta sig mot uthyrning om du inte hittar ett hem du verkligen gillar och planerar att stanna kvar i det länge. Om hyreskvoten är under 15, är det mer meningsfullt att köpa.

Hyresförhållanden för stora storstadsområden i USA finns på New York Times webbplats.

referenser

• Hyr vs Ägare: 7 Faktorer även husägare borde överväga - Merrill Lynch